Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego i najemcę – o czym pamiętać?

Umowa pomiędzy właścicielem lokalu a najemcą może być zawarta na czas określony lub nieokreślony. Czy w każdym przypadku zasady wypowiedzenia są identyczne? Co mówi na ten temat prawo? O czym powinieneś pamiętać, aby złożyć wypowiedzenie umowy najmu zgodnie z przepisami? 

Spis treści:

  1. Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony 
  2. Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony  
  3. Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego  
  4. Rozwiązanie umowy najmu przez najemcę  
  5. Wypowiedzenie umowy najmu – wzór 

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony 

W przypadku gdy w umowie uwzględniono termin jej obowiązywania, masz do czynienia z najmem na czas określony. Kwestie związane z tym dokumentem są regulowane Kodeksem cywilnym, a także ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W zależności od rodzaju zawartej umowy różnią się warunki jej zakończenia przed terminem. O czym należy pamiętać, jeśli chcesz złożyć wypowiedzenie umowy najmu na czas określony? Nie możesz jej zerwać bez wyraźnej przyczyny. Jak wynika z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, w takim przypadku jest to możliwe wówczas, gdy umożliwiają to zapisy umowy. Musisz też pamiętać o okresie wypowiedzenia. Natychmiastowe zakończenie umowy jest możliwe tylko w wybranych przypadkach, takich jak wykrycie wad nieruchomości: 

  • które powstały po wprowadzeniu się najemcy, a których nie da się usunąć; 
  • które powstały po zawarciu umowy, zostały zgłoszone wynajmującemu, ale ten ich nie usunął; 
  • które powodują, że nie jest ona zdatna do użytku. 

Również i wynajmujący może wypowiedzieć taką umowę w szczególnym trybie, wtedy gdy: 

  • najemca podnajmuje lokal; 
  • budynek, w którym znajduje się mieszkanie, wymaga remontu lub rozbiórki; 
  • najemca korzysta z lokalu niezgodnie z umową i przeznaczeniem; 
  • lokator zalega z zapłatą za trzy pełne okresy płatności i nie uregulował ich, pomimo tego, że otrzymał pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy. 

Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony  

Jeśli chodzi o wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony, to możesz to zrobić w dowolnym momencie jej trwania. Z taką umową masz do czynienia wtedy, gdy nie został w niej podany termin obowiązywania. Natomiast musisz dotrzymać ustalonego w tym dokumencie okresu wypowiedzenia. W przypadku gdy nie jest on określony, wówczas obowiązują zasady ustawowe, zawarte w art. 673 Kodeksu cywilnego. Umowę można wypowiedzieć najpóźniej: 

  • na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, gdy czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc; 
  • na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy czynsz jest płatny miesięcznie; 
  • na trzy dni naprzód, gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu; 
  • na jeden dzień naprzód, gdy najem jest dzienny. 

Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego  

Rozwiązanie umowy najmu przez właściciela lokalu jest możliwe zarówno w sytuacji terminowego korzystania z nieruchomości przez lokatora, jak i bezterminowego. W pierwszym przypadku jednak muszą nastąpić ustalone w umowie okoliczności. Ewentualnie możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego w szczególnym trybie, jeśli np. lokator podnajmuje mieszkanie.  

Jeżeli chodzi o zakończenie wynajmu w przypadku umowy na czas nieokreślony, to właściciel lokalu może to zrobić w dowolnym momencie jej trwania, zachowując okres wypowiedzenia zapisany w dokumencie lub w Kodeksie cywilnym, jeśli go nie podano.  

Rozwiązanie umowy najmu przez najemcę  

Jeśli chodzi o korzystającego z lokalu, to i on może wypowiedzieć zarówno umowę na czas określony, jak i tę bez ustalonego okresu obowiązywania. W pierwszym przypadku, w razie wystąpienia wspomnianych przesłanek, może rozwiązać ją nawet natychmiast. Nie ma takiej możliwości, aby nastąpiło wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę bez podania przyczyny – musi ona wynikać z tego dokumentu lub z przepisów. 

W przypadku umowy na czas nieokreślony najemca nie musi podawać przyczyny zakończenia korzystania z lokalu, natomiast obowiązuje go okres wypowiedzenia – ustawowy lub ustalony w dokumencie.  

Wypowiedzenie umowy najmu – wzór 

Jeśli chcesz zakończyć umowę najmu, to musisz złożyć pisemne wypowiedzenie. Nie ma określonego wzoru tego dokumentu, natomiast musi on uwzględniać pewne dane. Wzór umowy wypowiedzenia umowy najmu powinien zawierać: 

  • dane najemcy i wynajmującego, 
  • miejscowość i datę sporządzenia dokumentu, 
  • datę zawarcia umowy i wskazanie lokalu, którego dotyczy, 
  • informację, od kiedy obowiązuje wypowiedzenie i ewentualnie – w jakim czasie najemca powinien opuścić i opróżnić lokal, 
  • podpisy stron. 

Oczywiście dokument ten musi trafić do najemcy, a ten ma potwierdzić jego otrzymanie podpisem.  

Wynajmujesz lokal? Skorzystaj z ubezpieczenia mieszkania, które obejmuje takie nieruchomości i zdecyduj się również na OC najemcy. Sprawdź ofertę: https://www.aviva.pl/ubezpieczenia/ubezpieczenie-mieszkania-i-domu/. Dzięki tej polisie pokryjemy szkody m.in. wówczas, gdy najemca spowoduje w lokalu pożar lub w przypadku doprowadzenia do innych szkód, które uwzględnia ochrona.