Umowa pomiędzy właścicielem lokalu a najemcą może być zawarta na czas określony lub nieokreślony. Czy w każdym przypadku zasady wypowiedzenia są identyczne? Co mówi na ten temat prawo? O czym powinieneś pamiętać, aby złożyć wypowiedzenie umowy najmu zgodnie z przepisami?
Spis treści:
- Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony
- Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony
- Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego
- Rozwiązanie umowy najmu przez najemcę
- Wypowiedzenie umowy najmu – wzór
Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony
W przypadku gdy w umowie uwzględniono termin jej obowiązywania, masz do czynienia z najmem na czas określony. Kwestie związane z tym dokumentem są regulowane Kodeksem cywilnym, a także ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W zależności od rodzaju zawartej umowy różnią się warunki jej zakończenia przed terminem. O czym należy pamiętać, jeśli chcesz złożyć wypowiedzenie umowy najmu na czas określony? Nie możesz jej zerwać bez wyraźnej przyczyny. Jak wynika z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, w takim przypadku jest to możliwe wówczas, gdy umożliwiają to zapisy umowy. Musisz też pamiętać o okresie wypowiedzenia. Natychmiastowe zakończenie umowy jest możliwe tylko w wybranych przypadkach, takich jak wykrycie wad nieruchomości:
- które powstały po wprowadzeniu się najemcy, a których nie da się usunąć;
- które powstały po zawarciu umowy, zostały zgłoszone wynajmującemu, ale ten ich nie usunął;
- które powodują, że nie jest ona zdatna do użytku.
Również i wynajmujący może wypowiedzieć taką umowę w szczególnym trybie, wtedy gdy:
- najemca podnajmuje lokal;
- budynek, w którym znajduje się mieszkanie, wymaga remontu lub rozbiórki;
- najemca korzysta z lokalu niezgodnie z umową i przeznaczeniem;
- lokator zalega z zapłatą za trzy pełne okresy płatności i nie uregulował ich, pomimo tego, że otrzymał pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy.
Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony
Jeśli chodzi o wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony, to możesz to zrobić w dowolnym momencie jej trwania. Z taką umową masz do czynienia wtedy, gdy nie został w niej podany termin obowiązywania. Natomiast musisz dotrzymać ustalonego w tym dokumencie okresu wypowiedzenia. W przypadku gdy nie jest on określony, wówczas obowiązują zasady ustawowe, zawarte w art. 673 Kodeksu cywilnego. Umowę można wypowiedzieć najpóźniej:
- na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, gdy czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc;
- na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy czynsz jest płatny miesięcznie;
- na trzy dni naprzód, gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu;
- na jeden dzień naprzód, gdy najem jest dzienny.
Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego
Rozwiązanie umowy najmu przez właściciela lokalu jest możliwe zarówno w sytuacji terminowego korzystania z nieruchomości przez lokatora, jak i bezterminowego. W pierwszym przypadku jednak muszą nastąpić ustalone w umowie okoliczności. Ewentualnie możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego w szczególnym trybie, jeśli np. lokator podnajmuje mieszkanie.
Jeżeli chodzi o zakończenie wynajmu w przypadku umowy na czas nieokreślony, to właściciel lokalu może to zrobić w dowolnym momencie jej trwania, zachowując okres wypowiedzenia zapisany w dokumencie lub w Kodeksie cywilnym, jeśli go nie podano.
Rozwiązanie umowy najmu przez najemcę
Jeśli chodzi o korzystającego z lokalu, to i on może wypowiedzieć zarówno umowę na czas określony, jak i tę bez ustalonego okresu obowiązywania. W pierwszym przypadku, w razie wystąpienia wspomnianych przesłanek, może rozwiązać ją nawet natychmiast. Nie ma takiej możliwości, aby nastąpiło wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę bez podania przyczyny – musi ona wynikać z tego dokumentu lub z przepisów.
W przypadku umowy na czas nieokreślony najemca nie musi podawać przyczyny zakończenia korzystania z lokalu, natomiast obowiązuje go okres wypowiedzenia – ustawowy lub ustalony w dokumencie.
Wypowiedzenie umowy najmu – wzór
Jeśli chcesz zakończyć umowę najmu, to musisz złożyć pisemne wypowiedzenie. Nie ma określonego wzoru tego dokumentu, natomiast musi on uwzględniać pewne dane. Wzór umowy wypowiedzenia umowy najmu powinien zawierać:
- dane najemcy i wynajmującego,
- miejscowość i datę sporządzenia dokumentu,
- datę zawarcia umowy i wskazanie lokalu, którego dotyczy,
- informację, od kiedy obowiązuje wypowiedzenie i ewentualnie – w jakim czasie najemca powinien opuścić i opróżnić lokal,
- podpisy stron.
Oczywiście dokument ten musi trafić do najemcy, a ten ma potwierdzić jego otrzymanie podpisem.
Wynajmujesz lokal? Skorzystaj z ubezpieczenia mieszkania, które obejmuje takie nieruchomości i zdecyduj się również na OC najemcy. Sprawdź ofertę: https://www.aviva.pl/ubezpieczenia/ubezpieczenie-mieszkania-i-domu/. Dzięki tej polisie pokryjemy szkody m.in. wówczas, gdy najemca spowoduje w lokalu pożar lub w przypadku doprowadzenia do innych szkód, które uwzględnia ochrona.
