Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania lub nieruchomości – co powinny zawierać?

Kiedy próbujesz znaleźć klienta na mieszkanie i w końcu Ci się to udaje, w wielu przypadkach nie będzie możliwości natychmiastowego zawarcia umowy w formie aktu notarialnego – choćby wówczas, gdy zainteresowany będzie musiał najpierw złożyć wniosek o kredyt hipoteczny. Wtedy zawierana jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Na czym ona polega? Co powinna zawierać?

Spis treści:

  1. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – definicja
  2. Czy umowa przedwstępna jest wiążąca?
  3. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – co powinna zawierać?
  4. Umowa przedwstępna sprzedaży domu – co powinna zawierać?
  5. Kiedy umowa przedwstępna jest nieważna?

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – definicja

Umowa ta została zdefiniowana w Kodeksie cywilnym, a konkretnie w art. 389. Wynika z niego, że to dokument, w którym strony, czyli kupujący i sprzedający, zobowiązują się do zawarcia umowy docelowej, która nazywana jest przyrzeczoną. Zatem chodzi tutaj o pewną deklarację zbywcy i nabywcy, którzy określają, że dojdzie do docelowej transakcji, i w jakim czasie to nastąpi.

Czy umowa przedwstępna jest wiążąca?

Zainteresowany zakupem nieruchomości chciałby mieć pewność, że mieszkanie nie zostanie sprzedane komuś innemu. Natomiast zbywca oczekuje, że znalazł klienta i nie musi szukać kolejnego. Zatem czy umowa przedwstępna jest wiążąca? To dopiero oświadczenie woli, w którym strony zobowiązują się do zawarcia docelowej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Deklaracja taka nie gwarantuje jednak powodzenia transakcji.

Znaczenie ma m.in. forma zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży – to od niej uzależnione są skutki ewentualnego odstąpienia od jej postanowień jednej ze stron. W przypadku aktu notarialnego możliwe jest żądanie przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej poprzez wniesienie sprawy do sądu bądź oczekiwanie wypłaty odszkodowania z tytułu szkody poniesionej ze względu na niepodpisanie umowy przyrzeczonej.

W przypadku innych form zawarcia umowy przedwstępnej strona, która jej nie dopełniła, może zapłacić drugiej odszkodowanie – nie ma wtedy jednak mowy o konieczności zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – co powinna zawierać?

W dokumencie tym muszą znajdować się niezbędne zapisy. Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania zawierać powinien takie informacje jak:

  • dane stron – imiona i nazwiska, adresy, numery dowodu osobistego i PESEL, a w przypadku firm – ich  dane i numery NIP;
  • cena nieruchomości;
  • szczegółowe dane dotyczące mieszkania – adres, metraż, przynależne powierzchnie (np. piwnica);
  • oświadczenie właściciela, że nieruchomość nie jest obciążona prawami rzeczowymi i roszczeniami osób trzecich;
  • termin zawarcia umowy przyrzeczonej i termin przekazania nieruchomości;
  • ewentualne inne zapisy, które są ważne dla stron umowy;
  • wysokość zadatku;
  • podpisy obu stron.

Ważne, aby była to umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z zadatkiem, a nie z zaliczką, gdyż zabezpiecza to interesy obu stron. Otóż jeśli sprzedający zrezygnuje z zawarcia transakcji, to osoba, która chciała nabyć mieszkanie, może się od niego ubiegać zapłaty dwukrotności kwoty tego zadatku. Natomiast jeśli to kupujący nie podpisze umowy przyrzeczonej, to zbywca będzie mógł uzyskany zadatek zatrzymać.

Umowa przedwstępna sprzedaży domu – co powinna zawierać?

Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, w tym wypadku domu, powinien uwzględniać w większości te same informacje, co dokument dotyczący mieszkania. Natomiast są również pewne różnice, które związane są przede wszystkim z danymi dotyczącymi nieruchomości. W umowie powinien się znaleźć numer działki, powierzchnia gruntu i numer księgi wieczystej. Ewentualnie należy również opisać obiekty, które znajdują się na działce i poza domem i które także są przedmiotem transakcji.

W przypadku umowy sporządzanej u notariusza jej treść będzie przez niego zweryfikowana. Warto, aby zawsze za przygotowanie dokumentu odpowiadał specjalista, który ma w tym doświadczenie i jest świadomy obowiązujących przepisów. Powinna to być bezpieczna umowa przedwstępna dla obu stron.

Kiedy umowa przedwstępna jest nieważna?

Umowa przedwstępna jest nieważna w różnych przypadkach. Będzie tak, jeśli nie zawarto w niej ceny lub zasad jej ustalenia. Nieważność może również wynikać z niedostatecznie opisanego przedmiotu transakcji.

Ponadto za nieobowiązującą można uznać ją również wówczas, gdy nie ma w niej niezbędnych danych, np. dotyczących sprzedającego i nabywcy.

Kupiłeś nieruchomość? Pamiętaj o jej ubezpieczeniu. Zabezpiecz się przed koniecznością ponoszenia kosztów przeróżnych szkód z własnych środków. Sprawdź naszą ofertę i wylicz online składkę: https://www.aviva.pl/ubezpieczenia/ubezpieczenie-mieszkania-i-domu/polisa/ubezpieczenie-mieszkania/