Najem okazjonalny – czym jest oraz jakie korzyści niesie dla najemcy?

Najem okazjonalny to rozwiązanie zapewniające wynajmującemu zabezpieczenie prawne na wypadek nierzetelności najemcy. Czy taka forma wynajmu lokalu może okazać się korzystna także dla osoby, która pragnie zamieszkać w wynajętym mieszkaniu? Owszem. Szczegółowo o tym, czym jest wynajem okazjonalny i jakie są jego zalety dla obu stron, tłumaczymy w niniejszym wpisie.

Spis treści:

  1. Czym jest najem okazjonalny?
  2. Najem okazjonalny a zwykły
  3. Najem okazjonalny to ochrona dla wynajmującego i najemcy
  4. Umowa najmu okazjonalnego
  5. Kto może skorzystać z najmu okazjonalnego?
  6. Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego
  7. Najem okazjonalny a ubezpieczenie

Czym jest najem okazjonalny?

Jeśli chodzi o specjalny tryb wynajmu nieruchomości, jakim jest najem okazjonalny, ustawa z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów wprowadziła go do polskiego porządku prawnego. Tryb najmu okazjonalnego zobowiązuje najemców do wyrażenia zgody na dobrowolne poddanie się egzekucji (eksmisji). W praktyce oznacza to, że po rozwiązaniu bądź wygaśnięciu umowy właściciel mieszkania może – w razie problemów związanych z opuszczeniem lokalu przez najemców – rozpocząć postępowanie egzekucyjne. 

Zgodnie z nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorów z 11 września 2017 roku tryb najmu okazjonalnego przysługuje wyłącznie osobom nieprowadzącym działalności gospodarczej. Należy pamiętać, że gdy chodzi o najem okazjonalny, podatek dochodowy należy odprowadzić w taki sam sposób, jak w przypadku tradycyjnej formy najmu. 

Stawka ryczałtu zależy od rocznych przychodów wynikających z najmu i wynosi 8,5% do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5% od nadwyżki  tej sumy.

Najem okazjonalny a zwykły

Wynajmujący może czuć się bezradny, gdy po podpisaniu zwykłej umowy najmu, najemca nie płaci czynszu i nie chce opuścić mieszkania. Umowa najmu okazjonalnego zapewnia mu natomiast skuteczne narzędzia do egzekwowania swoich praw. 

Ponadto, omawiając kwestię „najem okazjonalny a zwykły”, należy zwrócić uwagę na fakt, że interesujący nas szczególny tryb najmu wiąże się z wieloma wymaganiami formalnymi. Z tego względu część właścicieli mieszkań nadal może preferować zawarcie umowy najmu zwykłego.

Najem okazjonalny to ochrona dla wynajmującego i najemcy

Wyjaśniliśmy już, dlaczego najem okazjonalny jest korzystnym rozwiązaniem dla wynajmującego. Jakie jednak korzyści z wynajmu okazjonalnego płyną dla najemcy? 

Umowa gwarantuje, że najemca będzie zobowiązany wyłącznie do płacenia określonej kwoty czynszu oraz dokonywania opłat niezależnych od wynajmującego – czyli np. za media. Zapewnia także najemcy poczucie bezpieczeństwa – wynajmujący może bowiem wypowiedzieć umowę tylko w kilku określonych przez ustawodawcę okolicznościach.

najem okazjonalny

Formalności związane z najmem okazjonalnym

Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest w formie pisemnej na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Jeśli zatem czas najmu nie został w niej sprecyzowany – umowa najmu okazjonalnego nie jest ważna.

Załączniki do umowy najmu okazjonalnego

Jeśli chodzi o umowę najmu okazjonalnego – załączniki, które koniecznie należy dołączyć do umowy, to:

  • oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz zobowiązanie do opuszczenie i opróżnienia wynajmowanego lokalu po wygaśnięciu umowy;
  • oświadczenie najemcy, w którym informuje on, do którego lokalu będzie mógł przeprowadzić się po opuszczeniu wynajmowanej nieruchomości;
  • oświadczenie właściciela mieszkania wskazanego przez najemcę, w którym zgadza się on na to, by najemca zamieszkał w jego lokalu w przypadku wykonania egzekucji.

Wygodnym rozwiązaniem dla wynajmującego może okazać się skorzystanie ze wzoru umowy najmu okazjonalnego pochodzącego z rzetelnego źródła. Ważne, aby umowa określała kwestie takie jak sposób korzystania z lokalu, sposób komunikacji stron czy wysokość kaucji. Warto również w formie załącznika zamieścić protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania.

Umowa najmu okazjonalnego – wizyta u notariusza

Jeśli chodzi o wymagania formalne dotyczące umowy najmu okazjonalnego, notariusz musi podpisać oświadczenie najemcy dotyczące dobrowolnego poddania się egzekucji w zakresie opróżniania oraz wydania lokalu wynajmującemu. Co ważne, tylko ten załącznik do umowy musi mieć formę aktu notarialnego.

Zgłoszenie najmu do US (Urzędu Skarbowego)

Zgłoszenie najmu do US – przez wynajmującego – w przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego musi nastąpić w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Kto może skorzystać z najmu okazjonalnego?

Gdy mowa o wynajmujących, z trybu najmu okazjonalnego mogą skorzystać wyłącznie osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z wynajmem lokali. Co więcej, właściciele nieruchomości mogą w ten sposób wynajmować wyłącznie nieruchomości mające pełnić funkcję mieszkaniową. Osobą fizyczną musi być również najemca.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów wynajmujący może zdecydować się na wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia w trzech przypadkach:

  • gdy najemca, mimo upomnień, użytkuje lokal w sposób niezgodny z przeznaczeniem;
  • gdy najemca zalega z opłatami przez trzy miesiące, a wynajmujący powiadomił go o chęci wypowiedzenia umowy;
  • gdy najemca wynajął lub oddał lokal do użytkowania osobom trzecim bez zgody wynajmującego.

Warto uwzględnić również to, że zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego przez wynajmującego może mieć miejsce także w określonych w umowie sytuacjach. Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego przez najemcę jest zgodne z literą prawa, w przypadku gdy wynajmowany lokal posiada wady, które zagrażają jego, lub jego domowników, życiu lub zdrowiu.

Najem okazjonalny a ubezpieczenie

Ubezpieczenie mieszkania na wynajem powinno przewidywać różne scenariusze, które mogą dotyczyć wynajmowanego lokalu. Jego właściciel powinien zadbać o ubezpieczenie na wypadek zdarzeń losowych, takich jak pożar, zalanie czy przepięcie. Korzystne z jego punktu widzenia może być również zapewnienie sobie wsparcia towarzystwa ubezpieczeniowego w przypadku włamania. 

O jakim ubezpieczeniu powinien z kolei pomyśleć najemca? Spokojny sen zapewni mu z pewnością ubezpieczenie ruchomości na wypadek zdarzeń losowych oraz kradzieży z włamaniem. Warto, aby najemca rozważył również nabycie ubezpieczenia OC w życiu prywatnym, które zabezpieczy go na wypadek spowodowania szkód na mieniu osób trzecich (np. w przypadku zalania sąsiada).

Najem okazjonalny to zatem tryb, który przede wszystkim zapewnia liczne korzyści wynajmującemu, skutecznie chroniąc go przed skutkami ewentualnej nierzetelności najemcy. 

Dodatkową formę zabezpieczenia wynajmującego może stanowić proponowane przez Avivę ubezpieczenie mieszkania przeznaczonego na wynajem, dzięki któremu właściciel lokalu nie będzie musiał dłużej drżeć na myśl o skutkach zdarzeń losowych. Nie zapominajmy, że najem okazjonalny może okazać się bardzo korzystny także dla najemcy, który dzięki niemu zyska pewny dach nad głową na określony w umowie czas i gwarancję stałej wysokości czynszu.