Jak obliczy膰 odsetki i rat臋 kredytu hipotecznego?

Przygotowuj膮c si臋 do wzi臋cia kredytu hipotecznego, warto zapozna膰 si臋 z podstawowymi poj臋ciami zwi膮zanymi z tym tematem. Czym jest stopa oprocentowania czy RRSO, jak obliczy膰 rat臋 kredytu hipotecznego, czym r贸偶ni膮 si臋 raty sta艂e od malej膮cych oraz jak obliczy膰 odsetki od kredytu?

Cho膰 tematyka kredytu hipotecznego wydaje si臋 wielu osobom skomplikowana, paradoksalnie dotyczy wielu z nas. Dlatego postanowili艣my wyja艣ni膰 najwa偶niejsze kwestie zwi膮zane z kredytem hipotecznym. 聽聽聽聽聽

Spis tre艣ci:

  1. Kredyt hipoteczny 鈥 podstawowe poj臋cia
  2. Jak obliczy膰 rat臋 kredytu hipotecznego?
  3. Jak obliczy膰 odsetki od kredytu hipotecznego?

Kredyt hipoteczny 鈥 podstawowe poj臋cia

Zacznijmy od podstawowych poj臋膰, z kt贸rymi spotka si臋 ka偶dy przygotowuj膮cy si臋 do wzi臋cia kredytu hipotecznego. Poj臋cia przedstawili艣my w kolejno艣ci alfabetycznej.

  • Cesja ubezpieczenia 鈥 przeniesienie praw kredytobiorcy z tytu艂u umowy ubezpieczenia nieruchomo艣ci na rzecz banku. W praktyce oznacza to, 偶e je艣li na obszarze ubezpieczonej nieruchomo艣ci dojdzie do szkody, np. zniszczenia w wyniku po偶aru, to odszkodowanie otrzyma bank. Bank mo偶e nam zaproponowa膰 w艂asne ubezpieczenie, ale warunki takiej polisy nie zawsze s膮 najbardziej op艂acalne. Dlatego mo偶emy zawrze膰 takie ubezpieczenie samodzielnie, np. w Avivie i dokona膰 cesji polisy na bank. Pami臋tajmy, 偶e ubezpieczenie nieruchomo艣ci jest jednym z obowi膮zk贸w, jakie nak艂ada na nas bank.
  • Hipoteka 鈥 聽ustanowione pomi臋dzy d艂u偶nikiem i wierzycielem zabezpieczenie na poczet d艂ugu w formie wpisu do ksi臋gi wieczystej; graniczone prawo rzeczowe na nieruchomo艣ci.
  • Karencja 鈥 okres zawieszenia sp艂aty cz臋艣ci kapita艂owej kredytu, kiedy to sp艂aca si臋 jedynie odsetki.
  • Kredyt hipoteczny ze sta艂ym oprocentowaniem 鈥 kredyt hipoteczny z oprocentowaniem niezmiennym przez ca艂y okres sp艂acania kredytu.
  • Kredytobiorca 鈥 osoba zobowi膮zana do sp艂acenia zad艂u偶enia.
  • Ksi臋ga Wieczysta 鈥 rejestr prowadzony przez s膮d rejonowy, w kt贸rym znajduje si臋 informacja o stanie prawnym nieruchomo艣ci.
  • Kwota kredytu 鈥 kwota netto kredytu to kwota, kt贸r膮 kredytobiorca otrzymuje od banku. Kwota kredytu brutto to kwota netto + op艂aty oko艂okredytowe.
  • LTV 鈥 z angielskiego 鈥瀕oan to value鈥, czyli stosunek wysoko艣ci kredytu do warto艣ci nieruchomo艣ci; wyra偶ony procentowo (LTV=kwota kredytu/warto艣膰 nieruchomo艣ci*100).
  • Mar偶a banku 鈥 razem ze stawk膮 WIBOR stanowi oprocentowanie kredytu; wyra偶a si臋 j膮 w punktach procentowych.
  • Oprocentowanie 鈥 stopa, wed艂ug kt贸rej kredyt jest oprocentowany; wyr贸偶niamy oprocentowanie sta艂e i zmienne (o r贸偶nicach mi臋dzy nimi piszemy ni偶ej). Mo偶na si臋 tak偶e spotka膰 z okre艣leniem oprocentowanie nominalne 鈥 to roczna stopa oprocentowania kredytu.
  • Okres kredytowania 鈥 czas od podpisania umowy kredytowej do sp艂aty kredytu z odsetkami.
  • Okres odsetkowy 鈥 czas obowi膮zywania stopy zmiennej b膮d藕 sta艂ej.
  • Okres sp艂aty 鈥 czas od sp艂aty pierwszej raty kapita艂u do sp艂aty kredytu razem z wszystkimi odsetkami.
  • Okres wykorzystania kredytu 鈥 czas od uruchomienia pierwszej do ostatniej transzy kredytu.
  • Prowizja banku 鈥 pieni膮dze, kt贸re otrzymuje bank za udzielenie i obs艂ug臋 kredytu; wynagrodzenie banku.
  • Rata kredytu 鈥 kwota, kt贸r膮 musimy odda膰 bankowi w ramach jednego okresu rozliczeniowego 鈥 np. co miesi膮c. Sk艂ada si臋 na ni膮 rata kapita艂owa i odsetkowa. Dalej wyja艣niamy, jak obliczy膰 rat臋 kredytu hipotecznego.
  • RRSO 鈥 rzeczywista roczna stopa oprocentowania. Co to jest RRSO inaczej m贸wi膮c 鈥 to rzeczywisty koszt ca艂ego kredytu.
  • Stopa procentowa kredytu 鈥 najpro艣ciej rzecz ujmuj膮c, jest to 鈥瀋ena鈥 pieni膮dza, jak膮 musimy zap艂aci膰 za po偶yczenie go. Im ni偶sza stopa oprocentowania, tym ni偶szy koszt kredytu. Stopy procentowe s膮 zmienne, ustala je Rada Polityki Pieni臋偶nej.
  • Transza 鈥 uruchamiana cz臋艣膰 kredytu.
  • Wierzyciel 鈥 osoba uprawniona przez kredytobiorc臋 do otrzymania 艣wiadczenia pieni臋偶nego, w przypadku kredytu hipotecznego to bank, od kt贸rego otrzymujemy kredyt.
  • Wk艂ad w艂asny 鈥 to kapita艂 w艂asny kredytobiorcy, kt贸rego posiadanie jest warunkiem otrzymania kredytu hipotecznego. Obecnie, w zale偶no艣ci od banku, jest to 20-30% warto艣ci nieruchomo艣ci.
  • Zdolno艣膰 kredytowa 鈥 okre艣lona przez bank zdolno艣膰 kredytobiorcy do sp艂aty zad艂u偶enia.

Jak obliczy膰 rat臋 kredytu hipotecznego?

Wysoko艣膰 raty kredytu hipotecznego mo偶na ustali膰 na kilka sposob贸w. Je艣li nie wiemy, jak obliczy膰 rat臋 kredytu hipotecznego, mo偶emy skorzysta膰 z gotowych kalkulator贸w dost臋pnych online. Minusem takiego obliczania rat kredytu jest niemo偶liwo艣膰 sprawdzenia, czy kalkulator nie dolicza nam dodatkowych, nieuwzgl臋dnianych przez nas koszt贸w. Dlatego warto po艣wi臋ci膰 nieco wi臋cej czasu na obliczanie rat kredytu i samodzielnie wykona膰 wyliczenia za pomoc膮 poni偶szego wzoru. Wz贸r dzia艂a w przypadku sp艂acania kredytu w ramach raty sta艂ej.

rata kredytu hipotecznego wz贸r

Raty sta艂e a raty malej膮ce

Podczas procesu kredytowego b臋dziemy musieli wybra膰 jedn膮 z form sp艂aty rat. Rozr贸偶niamy raty sta艂e oraz raty malej膮ce. Podczas sp艂aty kredytu w formie rat sta艂ych, co miesi膮c p艂acimy dok艂adnie tak膮 sam膮 kwot臋. Wraz z kolejnymi miesi膮cami, udzia艂 w racie sta艂ej raty kapita艂owej ro艣nie, a raty odsetkowej maleje, ale ostateczna kwota jest taka sama. Natomiast rata malej膮ca, jak sama nazwa wskazuje, maleje wraz z up艂ywem czasu. Udzia艂 raty kapita艂u jest taki sam, maleje jednak udzia艂 raty odsetkowej.

Co lepiej wybra膰, raty sta艂e czy malej膮ce? Oba rozwi膮zania maj膮 swoje zalety i wady. Wybieraj膮c raty malej膮ce, w perspektywie ca艂ego kredytu zaoszcz臋dzimy, bowiem zap艂acimy mniejsz膮 kwot臋 odsetek (bo wysoko艣膰 raty odsetkowej obliczana jest na podstawie zmniejszaj膮cej si臋 kwoty zad艂u偶enia). Z drugiej strony raty malej膮ce na pocz膮tku sp艂acania kredytu s膮 znacznie wy偶sze, ni偶 w przypadku rat sta艂ych. Trudniej zarz膮dza膰 sp艂at膮 takiego kredytu 鈥 nie wystarczy ustawi膰 sta艂ego zlecenia przelewu.聽

Raty sta艂e, cho膰 ostatecznie kosztuj膮 nas nieco wi臋cej, daj膮 nam komfort psychiczny. Rata kredytu jest zawsze taka sama (a wi臋c 艂atwo zaplanowa膰 bud偶et domowy). Nie musimy tak偶e zmaga膰 si臋 ze sp艂acaniem bardzo wysokich rat na pocz膮tku okresu sp艂acania, jak w przypadku raty malej膮cej.

Pami臋tajmy tak偶e, 偶e rata kredytu to niejedyny comiesi臋czny wydatek zwi膮zany z domem czy mieszkaniem 鈥 we藕my pod uwag臋 inne koszty sta艂e, takie jak czynsz administracyjny, fundusz remontowy, zu偶ycie medi贸w, czy ubezpieczenie mieszkania. Dopiero po podliczeniu wszystkich wydatk贸w b臋dziemy w stanie powiedzie膰, czy jeste艣my w stanie sp艂aca膰 kredyt w ramach rat malej膮cych.

Jak obliczy膰 odsetki od kredytu hipotecznego? Przyk艂adowa kalkulacja

Wiele os贸b ma problem z tym, jak obliczy膰 odsetki od kredytu, cho膰 tak naprawd臋 nie jest to trudne 鈥 wystarczy przeprowadzi膰 do艣膰 proste r贸wnanie.

O= K*r*n/Y

O 鈥 odsetki,

K 鈥 kwota kapita艂u pozosta艂ego do sp艂aty,

r 鈥 oprocentowanie kredytu w skali roku,

n 鈥 liczba dni miesi膮ca, dla kt贸rego obliczamy odsetki.

Y 鈥 liczba dni roku (czyli 365 lub 366).

Spr贸bujmy obliczy膰 przyk艂adowe odsetki kredytu. Przyjmijmy, 偶e wysoko艣膰 kapita艂u pozosta艂ego do sp艂aty to 150 tys. z艂, a oprocentowanie w skali roku wynosi 6%. Raty kredytu sp艂acamy miesi臋cznie 鈥 nasz miesi膮c, dla kt贸rego obliczamy wysoko艣膰 odsetek, ma 31 dni, a rok 365.

Odsetki = 150.000 z艂*0,06*31/365=764 z艂.

Po obliczeniu odsetek od kredytu widzimy, 偶e w tym miesi膮cu odsetki wynios膮 764 z艂.